Startpagina / Samenvattingen / Bemiddelen en Waarderen (Manouk) / huurder-huurovereenkomst-verhuurder

Bemiddelen

Q: Wat staat er in de notulen en welke info haal je eruit?

In de notulen: Verslag van vergadering VvE Welke afspraken zijn gemaakt? Wat is besproken? Welke plannen liggen er ? Info: Is er voorgenomen groot onderhoud? Hoe is de sfeer onderling? Welke problemen leven er?

Q: Huur en Verhuur Algemene bepalingen Artikel 7:201-202

Aspecten: Verplichtingen huurder/verhuurder Gebreken Bestemming Inspectierapport Onderhuur/medehuur Einde huurovereenkomst (bepaalde tijd / onbepaalde tijd) Huurprijs/ huurcommissie Opstellen huurovereenkomst

Q: Huur van woonruimte A7:232 - 282

Vrijwel alle bepalingen van semi-dwingend recht Onderafdeling 1 (232-245): Algemeen Onderafdeling 2 (246-265): Huurprijzen, andere vergoedingen Onderafdeling 3 (266-270a): Medehuur, voortzetting huur Onderafdeling 4 (271-282): Einde huur Bepalingen voor bescherming van derden onderhuurders, medehuurders van dwingend recht --> zonder dat speciale bepaling dat nogmaals vastlegt. Semi-dwingend: --> van sommige zaken mag afgeweken, mits schriftelijk vastgelegd.

Q: Huur van woonruimte - Onderafdeling 1 - Algemeen

7:233 Definitie woonruimte: Gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige danwel niet-zelfstandige woning is verhuurd, danwel woonwagen of standplaats, alsmede onroerende aanhorigheden. Zelfstandige woning criteria: Eigen toegang Niet afhankelijk van wezenlijke voorzieningen buiten woning Ten minste afsluitbare toegangsdeur 1 vetrek Kookgelegenheid Toilet Centraal staat steeds de vraag: Is de ruimte als woonruimte geschikt en ingericht? Wat is niet-zelfstandig? Een woning die niet voldoet aan de zelfstandige woning eisen. Wat valt onder ‘onroerende aanhorigheden’ Zaken/voorzieningen die naar aard of krachtens overeenkomst deel uitmaken van gehuurde (bijv. tuin, garage, schuur, gemeenschappelijk trappenhuis, etc)

Q: Huur woonruimte - Onderafdeling 2 - Huurprijzen & andere vergoedingen

Gereguleerde huurprijs: Huurder: binnen 6 maanden na sluiten huurovereenkomst naar huurcommissie om uitspraak te doen over redelijkheid overeengekomen huurprijs OOK voor geliberaliseerde woningen (7:249) Huurder: huurverlaging vorderen als huurprijs hoger is dan maximale huurprijsgrens . Wijzigen huurprijs: eenmaal per 12 maanden (7:250 lid 1) Overheid: % van huurverhoging jaarlijks aangeven. all-in huurprijs waarom wel Verhuurder hoeft minder snel kosten terug betalen doordat huurder geen inzicht heeft waarom niet Huurder kan niet zien of de service kosten kloppen en of die wat terug krijgt. Rol huurcommissie Bepalen of woning geliberaliseerde of niet geliberaliseerde is

43 belangrijke vragen over Bemiddelen

Waarom zou een gebouw gesplitst worden?

Om onroerend goed individueel over te kunnen dragen.
Als je niet splitst, dan koop je “de eigendom van de grond en alles daarboven”

Wat is een Vereniging van Eigenaars (VvE)

De in de KvK ingeschreven vereniging van eigenaars van alle appartementsrechten binnen een appartementencomplex.

De VvE draagt zorg voor:

onderhoud van complex
behartigt belangen van gezamenlijke eigenaars/het complex.

Kenmerken

Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid van VvE.
Wanneer lid ophoudt appartementseigenaar te zijn, eindigt lidmaatschap van rechtswege (art. 5:125 lid 2 BW)
Bij verkoop en overdracht van appartementsrecht aan koper

Vergadering van Eigenaars (Organen):

Algemene Ledenvergadering
Nemen van besluiten (beheer, onderhoud)
Vaststellen van de financiële stukken
Vaststellen servicekosten
Minimaal 1 x per jaar vergadering --> binnen 6 maanden na sluiten boekjaar

Wat zijn huidige problemen in VvE?

Achterstallig onderhoud
Financiën (geen reserves)
Meerjarenplanning (niet gemaakt of geen geld)
Betrokkenheid (niemand wil iets doen)
Kennis (is er te weinig)

Recherche bij in verkoopname appartement

Balans en jaarrekening/resultatenrekening

Je wilt de financiele positie van de VvE kennen

MJOP – Meerjarenonderhoudsplan

Verhouding Staat van onderhoud / Voorgenomen onderhoud / Financiele positie

Eigendomsbewijs (gegevens VvE)
Splitsingsakte en splitsingstekening
Huishoudelijk reglement
Notulen VvE

Wat staat er in de notulen en welke info haal je eruit?

In de notulen:

Verslag van vergadering VvE
Welke afspraken zijn gemaakt?
Wat is besproken?
Welke plannen liggen er ?

Info:

Is er voorgenomen groot onderhoud?
Hoe is de sfeer onderling?
Welke problemen leven er?

Huur en Verhuur Algemene bepalingen Artikel 7:201-202

Aspecten:

Verplichtingen huurder/verhuurder
Gebreken
Bestemming
Inspectierapport
Onderhuur/medehuur
Einde huurovereenkomst (bepaalde tijd / onbepaalde tijd)
Huurprijs/ huurcommissie
Opstellen huurovereenkomst

De wettelijke regeling voor woonruimte

Boek 7, titel 4 van het BW:

Afdeling 1 t/m 4 algemene baplingen

Artikelen 7:201 t/m 7:231 BW

Afdeling 5 Huur woonruimte

Artikelen 7:232 t/m 7:245 BW (algemeen)
Artikelen 7:246 t/m 265 BW (huurprijzen en overige vergoedingen)
Artikelen 7:266 t/m 7:270a BW (medehuur)
Artikelen 7:271 t/m 7:282 (einigen van de huur)

Huur van woonruimte A7:232 - 282

Vrijwel alle bepalingen van semi-dwingend recht

Onderafdeling 1 (232-245): Algemeen
Onderafdeling 2 (246-265): Huurprijzen, andere vergoedingen
Onderafdeling 3 (266-270a): Medehuur, voortzetting huur
Onderafdeling 4 (271-282): Einde huur

Bepalingen voor bescherming van derden onderhuurders,
medehuurders van dwingend recht
--> zonder dat speciale bepaling dat nogmaals vastlegt.

Semi-dwingend:
--> van sommige zaken mag afgeweken, mits schriftelijk vastgelegd.

Huur van woonruimte - Onderafdeling 1 - Algemeen

7:233 Definitie woonruimte:
Gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige
danwel niet-zelfstandige woning is verhuurd, danwel woonwagen
of standplaats, alsmede onroerende aanhorigheden.

Zelfstandige woning criteria:

Eigen toegang
Niet afhankelijk van wezenlijke voorzieningen buiten woning
Ten minste afsluitbare toegangsdeur
1 vetrek
Kookgelegenheid
Toilet

Centraal staat steeds de vraag:

Is de ruimte als woonruimte geschikt en ingericht?

Wat is niet-zelfstandig?

Een woning die niet voldoet aan de zelfstandige woning eisen.

Wat valt onder ‘onroerende aanhorigheden’

Zaken/voorzieningen die naar aard of krachtens overeenkomst deel uitmaken van gehuurde (bijv. tuin, garage, schuur, gemeenschappelijk trappenhuis, etc)

Huur woonruimte - Onderafdeling 2 - Huurprijzen & andere vergoedingen

Gereguleerde huurprijs:

Huurder: binnen 6 maanden na sluiten huurovereenkomst naar huurcommissie om uitspraak te doen over redelijkheid overeengekomen huurprijs

OOK voor geliberaliseerde woningen (7:249)

Huurder: huurverlaging vorderen als huurprijs hoger is dan maximale huurprijsgrens.
Wijzigen huurprijs: eenmaal per 12 maanden (7:250 lid 1)
Overheid: % van huurverhoging jaarlijks aangeven.
all-in huurprijs

waarom wel

Verhuurder hoeft minder snel kosten terug betalen doordat huurder geen inzicht heeft

waarom niet

Huurder kan niet zien of de service kosten kloppen en of die wat terug krijgt.

Rol huurcommissie

Bepalen of woning geliberaliseerde of niet geliberaliseerde is

Wat is de maximale huurprijstijging van sociale huur in 2021?

2,4% tot 5,4%. Afhankelijk van het inkomen in 2019

Wanneer ben je medehuurder van rechtswege (7:266)

Echtgenote of geregistreerd partner van de huurder die hoofdverblijf in woning heeft

Bij eindigen huurovereenkomst met huurder wordt medehuurder, huurder
Medehuurder hoofdelijk aansprakelijk voor alle rechten & verplichtingen

Hoe zit het als huurder met iemand samenwoont? (7:266-270a)

Huurder kan verhuurder verzoeken degene met wie hij samenwoont medehuurder te maken

Wat als de verhuurder niet instemt met medehuur?

Kantonrechter
Wijst verzoek af als persoon niet gedurende tenminste 2 jaar in woning hoofdverblijf heeft gehad en met huurder duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd

Wat als de huurder overlijd?

Medehuurder zet huurovereenkomst voort
Geen medehuurder maar wel duurzaam samenwonend: nog 6 maanden in de woning blijven dan moet je eruit tenzij de rechter aangeeft dat je er toch mag blijven wonen

Kan onderhuur worden voortgezet? (7:269:270a)

Als huurder en verhuurder van zelfstandige huurovereenkomst beëindigen, wordt onderhuurovereenkomst voortgezet tussen onderhuurder en verhuurder

Hoe wordt onderhuur voortgezet bij een zelfstandige woonruimte?

Ontstaat van rechtswege overeenkomst tussen hoofdverhuurder en onderhuurder

Hoe wordt onderhuur voortgezet bij een onzelfstandige woning

Ontruimingsvordering

Kan verhuurder onderhuur beëindigen?

Verhuurder kan binnen 6 maand rechter verzoeken onderhuur te beëindigen op basis van:

onderhuurder biedt onvoldoende waarborg
onderhuur aangegaan met kennelijke strekking onderhuurder positie van huurder te verschaffen
redelijkheid en bilijkheid
onderhuurder heeft geen huisvestingsvergunning

Waneer eindigt een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (7:271-282)

Opzegging
Ontbinding door de rechter
beëindiging met wederzijds goedvinden

Wat staat er over einde huur in artikel 7:271?

Zowel huurovereenkomst voor bepaalde tijd als voor onbepaalde tijd eindigt via opzegging

Hoe wordt huur voor onbepaalde tijd opgezegd?

Opzegging zowel aan huurder als een medehuurder, bij aangetekende brief/exploot
In opzegging moet op straffe van nietigheid gronden voor opzegging staan (7:274)
Huurder moet worden verzocht binnen 6 weken te laten weten of hij akkoord gaat met opzegging

Wat zijn de toewijzingsgronden van opzegging? (7:274 lid 1 BW)

Huurder zich niet gedragen zoals goed huurder betaamt
Beëindigen overeenkomst voor bepaalde tijd (tussenhuur)
Dringend eigen gebruik door verhuurder (niet zijnde verkoop, wel renovatie)
Huurder stemt niet toe in redelijk aanbod tot aangaan van nieuwe huurovereenkomst, voor zover dit niet wijziging huurprijs inhoudt
Verhuurder wil geldend bestemmingsplan verwezenlijken
Huurovereenkomst betreft onzelfstandige woning

maakt deel uit van woning waarin verhuurder hoofdverblijf heeft
Verhuurder maakt aannemelijk dat zijn belangen zwaarder wegen dan belangen huurder

Wanneer kan de tijdelijke verhuur beëindigt worden?

De huurder gedraagt zich niet zoals een goed huurder beaamt
Diplomatenclausule, indien verhuurder zelf na tijdelijk vertrek wil intrekken of terugkeren
Dringend eigen gebruik
Weigering redelijk aanbod nieuwe huurovereenkomst
Verwezenlijken geldend bestemmingsplan

Wanneer kan de rechter de huurovereenkomst ontbinden?

Nadat de huurovereenkomst door de verhuurder is opgezegd is het van belang dat de huurder de opzegging aanvaardt.

Wordt de opzegging namelijk niet aanvaard door de huurder dan kan de verhuurder na zes weken naar de rechter stappen.

De huurovereenkomst loopt namelijk op grond van art. 7:272 lid 1 BW gewoon door totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de beëindigingvordering.

Kan verhuurder tussentijds opzeggen met een diplomatenclausule?

Nee pas tegen het einde van de afgesproken termijn

Wat zijn de toewijzingsgronden van opzegging in artikel 7:274 lid 1 en 3?

Dringend eigen gebruik door verhuurder:

door verhuurder aannemelijk gemaakt
Objectieve factoren (bijv. Ruimtegebrek of gezondheidsredenen)
Dienend eigen belang
Hoeft geen gebruik als woning in te houden
Bij sloop - nieuwbouw
Bij slechte staat - sloop - verkoop
Bij renovatie

Welke stukken heb je nodig en welke afspraken worden gemaakt bij het opmaken van een huurovereenkomst?

Huurregime
Bijzondere bepalingen
afspraken
inspectierapport
huurverhoging
opzeggen

Wat is de definitie van huur bedrijfsruimte? (7:290 BW)

Gebouwde onroerende zaak of deel daarvan krachtens overeenkomst huur en verhuur bestemd voor uitoefening van: kleinhandelsbedrijf, restaurant of cafébedrijf, afhaal-/besteldienst of ambachtsbedrijf voor publiek toegankelijk (verkooppunt) lokaal rechtstreekse levering roerende goederen / dienstverlening
Hotelbedrijf
Kampeerbedrijf
Onroerende aanhorigheden, bijbehorende grond, afhankelijke woning

Wat als je niet aan de criteria van bedrijfsruimten voldoet?

Geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 290-310

Wat geldt er voor de duur van de huurovereenkomst bij bedrijfsruimte? (7:292)

Geld voor een huurovereenkomst van bedrijfsruimte een minimumduur van vijf jaar waarbij het contract met 5 jaar van rechtswege zal worden verlengd

Wat zijn de vormvereisten van opzegging bij bedrijfsruimte (7:293, 294 en 295)

Bij exploot of aangetekende brief
opzeggingstermijn 1 jaar
opzeggingsgronden vermelden
huurder verzoeken binnen 6 weken schriftelijk toestemming te verlenen

Wat houdt de huurprijsregulering in? (7:303 lid 1)

Huurder en verhuurder vrij in overeenkomen van de huurprijs.
Wijziging huurprijs binnen de (eerste) overeengekomen periode niet mogelijk

Na eerste periode kan ieder van de partijen de rechter verzoeken de huurprijs nader vast
te stellen.

Huurprijsaanpassing 1x per 5 jaar te realiseren geldt daarna weer voor 5 jaar.

Wat houdt artikel 7:303 lid 2 in?

Bij nadere vaststelling huurprijs moet de rechter letten op:
a. De elementen:

gemiddelde
van de huurprijzen
van vergelijkbare bedrijfsruimte
ter plaatse
die zich hebben voorgedaan in tijdvak van 5 jaar (referentieperiode)

b. Huurprijsherleiding volgens algemene ontwikkeling prijspeil

Wat is interessant van indeplaatsstelling bij bedrijfsovername?

Alle rechten en plichten worden door een opvolgende huurder overgenomen.

Partijen kunnen dit vrijwillig doen (driepartijen huurovereenkomst) maar als verhuurder niet wil mee werken, kun je naar rechter

Er is sprake van bedrijfsoverdracht:
--> Huurder heeft zwaarwichtig belang bij overdracht van zijn bedrijf. De koper/opvolgend huurder biedt voldoende waarborgen voor volledig nakoming van de huurovereenkomst en voor behoorlijke bedrijfsvoering.

Hoe eindigt de huur van bedrijfsruimte (7:288)

Lid 1:
Huur voor bepaalde tijd eindigt wanneer tijd is verstreken

Lid 2:
Huur voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging.
Huur betrekking op onroerende zaak die noch woonruimte noch bedrijfsruimte is, opzeggingstermijn minimaal 1 maand

Wat zijn de bepalingen van ontruimingsbescherming? (7:230a)

Verhuurder zegt huurder schriftelijk ontruiming aan (aangetekende brief of exploot)
Huurder moet binnen 2 maanden ontruimen, tenzij
Huurder verzoekt kantonrechter periode te verlengen met 1 jaar
Maximaal 2x herhalen
Totale periode ontruimingsbescherming 3 jaar 2 maanden

=> huurder heeft geen huurrechten meer maar wettelijk genotsrecht
=> huurder niet verplicht huursom te betalen maar redelijke vergoeding – op verzoek door kantonrechter te bepalen

Wat zijn benodigde stukken voor de huurovereenkomst?

Uitreksel KvK (wie is er tekeningsbevoegd)
Kopie ID bewijs

Hoe beoordeel je of het een goede huurder is?

Bijvoorbeeld door loonstrookjes op te vragen

Wat is het verschil tussen artikel 5.1 en 5.2 in de ROZ huurovereenkomst?

5.1 betreft een niet-geliberaliseerde huurprijs
5.2 een geliberaliseerde huurprijs

Wie betaalt de gemeentelijke heffingen?

Huurder ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen

Wat hoort bij de bijlagen van de huurovereenkomst?

Algemene Voorwaarden
Huishoudelijk reglement
Tekening
Energielabel
Etc.
Inspectierapport

Wat is het doel van het inspectierapport

De feitelijke situatie vastleggen bij aanvang van de huur

vergelijken met staat van onderhoud bij oplevering na huurperiode
Vordering herstelkosten wel/niet

De vragen op deze pagina komen uit de samenvatting van het volgende studiemateriaal:

Bemiddelen en Waarderen (Manouk)

Bekijk samenvatting

Een unieke studie- en oefentool
Nooit meer iets twee keer studeren
Haal de cijfers waar je op hoopt
100% zeker alles onthouden

Onthoud sneller, leer beter. Wetenschappelijk bewezen.

Studiemateriaal generieke omslagafbeelding