Samenvatting: Eindtermen Koop

Lees hier de samenvatting en de meest belangrijke oefenvragen van Eindtermen Koop

• 1 Eindtermen Koop

  Dit is een preview. Er zijn 24 andere flashcards beschikbaar voor hoofdstuk 1
  Laat hier meer flashcards zien

• Kun je de verkoper verplichten na een mondelinge koopovereenkomst ook een schriftelijk overeenkomst aan te gaan? Is dit anders als je met de verkopend makelaar de overeenkomst aan bent gegaan?

  Krachtens artikel 7:2 BW dient een koopovereenkomst voor een tot bewoning bestemde onroerende zaak  indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf schriftelijk aan te worden gegaan. Op 9 december 2011 heeft de Hoge Raad bepaald dat ook de particuliere verkoper een beroep op het schriftelijkheidsvereiste toekomt. 
  De makelaar heeft in beginsel alleen de opdracht tot bemiddeling. Dit houdt geen volmacht in.

• Wat zijn de gevolgen van het uitsplitsen van de koopsom in een gedeelte roerende zaken (€15.000) en een gedeelte onroerende zaken (€231.000)?

  1. Overdrachtsbelasting is alleen verschuldigd over in Nederland gelegen onroerende zaken.
  2. NHG kent een drempelbedrag van €245.000,00 je blijft dan mooi onder dat drempelbedrag.
  3. Hypotheekrenteaftrek is alleen voor verbetering, verwerving of onderhoud van onroerende zaken.

• Kopers maken een afspraak over het opnemen van roerende goederen in de koopovereenkomst. Zij hebben daarvoor een veel te hoog bedrag opgenomen, wat doet u?

  De waarde toegekend aan roerende zaken dient reëel te zijn. De notaris is hoofdelijk aansprakelijk voor de overdrachtsbelasting (42 invorderingswet) tot het bedrag dat in de koopakte is genoemd. De reikwijdte strekt zich niet uit tot de belasting die wordt nageheven op te laag aangegeven prijzen. De notaris zal marginaal moeten toetsen of de koopsom reëel is en eventueel belehren (art. 43 lid 1 wna) wat de consequenties zijn.

• Bepaald is dat "als uit bouwkundig onderzoek blijkt dat er voor meer dan €7.500,00 verbouwd moet worden aan de woning" de koopovereenkomst ontbonden mag worden. Tevens is de ontbindende voorwaarde opgenomen dat ontbonden kan worden als op het moment van overdracht van het appartement haar eigen woning niet onvoorwaardelijk is verkocht. Kunnen deze voorwaarden zo worden opgenomen?

  De ontbindende voorwaarden dienen nauwkeurig te worden omschreven. Het intreden van een gebeurtenis moet zorgvuldig worden omschreven en indien mogelijk afhankelijk van een bepaalde termijn. De termijn waarbinnen een beroep kan worden gedaan op de ontbindende voorwaarden moet aangegeven zijn en hoe dit beroep kan worden gedaan. Tevens kan bepaald worden welke bewijsstukken moeten worden overlegd. En is het aan te raden op te nemen wie een beroep kan doen op de voorwaarden (HR 24 oktober 2008)

• Indien de koopovereenkomst wordt opgemaakt op jouw kantoor en de koper geeft niet aan dat er een financieringsvoorbehoud moet worden opgenomen. Bespreek je dit dan toch?

  Het beding moet altijd ter sprake komen en is onderdeel van de belehrung en de zorgplicht. Dat het een medewerker is en geen (kandidaat) notaris doet niets af aan de zorgplicht.

• Klopt de stelling: het financieringsvoorbehoud is zo gebruikelijk om op te nemen dat je je hier wel op kan beroepen ondanks dat het niet is opgenomen.

  Nee, uit een afspraak van het Hof Arnhem van 25 maart 1997 blijkt dat wanneer geen expliciete voorwaarde van financiering is opgenomen in de koopovereenkomst er niet zonder meer vanuit mag worden gegaan dat de gewoonte of redelijkheid en billijkheid het rechtvaardig om een beroep te doen op zo'n financieringsvoorbehoud. Zie ook HR 17 april 2009 (bij een mondelinge overeenkomst moet de koper bewijzen dat het wel was overeen gekomen).

• Mogen onderhandelingen zonder meer worden afgebroken?

  In beginsel wel, tenzij (CBB/JPO), gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij, of in de totstandkoming van de overeenkomst of andere omstandigheden rekening houden met hoe de verbrekende partij heeft bijgedragen aan dit vertrouwen.

• Wat zijn de verschillende stadia van onderhandelen?

  Baris/Riezenkamp
  1. Partijen kunnen onderhandelingen verbreken;
  2. verbreken van de onderhandelingen mag, wel met onkostenvergoeding;
  3. verbreken van de onderhandelingen is niet toegestaan. Onkostenvergoeding en positief contractsbelang vergoeden.
  Plas/Valburg: de rechter kan verplichten tot dooronderhandelen.

• Wat is het gevolg van een wilsgebrek?

  Vernietiging van de koopovereenkomst. Dus een ongeldige titel.

• Is de verkoper verplicht tot eigendomsoverdracht?

  art. 7:9 BW, de verkoper is verplicht de verkochte zaak met toebehoren over te dragen en af te leveren. De verkoper moet ook meewerken aan het afleveren van de onroerende zaak (3:89 BW). Weigert de koper dit dan kan dat op grond van art. 3:301 BW worden afgedwongen.