Huur(overeenkomst). 63 goede vragen, hier goed beantwoord

Benoem de 4 verschillende regelingen voor de indeling van het huurrecht.

1. Huur algemeen (7:201)
Algemene regels voor met name roerende zaken en grond zonder bebouwing. De bijzondere regels voor 2, 3 en 4 gaan voor de algemene regels. Algemene regels voor het verbintenissenrecht gelden ook.

2. Huur van woonruimte (7:232)
Zelfstandige woning of een gedeelte daarvan.

3. Huur van bedrijfsruimte (7:290)
Middenstandsbedrijfsruimte.

4. Huur van overige bedrijfsruimte (7:230)
Gebouwde onroerende zaak, die geen woonruimte en geen bedrijfsruimte is.

Hoe wordt het gebruik van het gehuurde afgesproken? (7:214)

De contractuele bestemming bepaalt in beginsel, welk gebruik er van het gehuurde zal worden gemaakt. De huurder heeft alleen recht op het gebruik, zoals dat is afgesproken. Dus het gebruik conform de huurovereenkomst. En als er daar niets over is opgenomen, geldt het gebruik, waar de zaak naar zijn aard voor is bestemd.

Noem de twee verplichtingen van de verhuurder.

1. De zaak ter beschikking stellen en ter beschikking laten, voor zover dat noodzakelijk is voor het overeengekomen gebruik (beperkingen). Dit is de hoofdverplichting, 7:203.

2. Het verhelpen van [grote] gebreken, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist, die redelijkerwijs niet van de verhuurder te vergen zijn. De verhuurder is niet aansprakelijk als het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan de huurder is toe te rekenen. (7:206)

Welke 2 dingen kan huurder doen wanneer verhuurder bij het verhelpen van gebreken in verzuim is?

1. De werkzaamheden zelf (laten) verrichten en de kosten verhalen of op de verhuurder of ze in mindering brengen op de huur.

2. Vanwege het gebrek huurverlaging eisen.

Kunnen verhuurder en huurder de huurovereenkomst ontbinden als het gebrek zo ernstig is, dat een normaal gebruik in het kader van de huurovereenkomst onmogelijk wordt?

Ja, niet per se via de rechter, het kan ook door een buitengerechtelijke verklaring. Verwijzing naar algemene regel voor ontbinding.

Wat zijn de 2 hoofdverplichtingen van de huurder?

1. De afgesproken tegenprestatie correct voldoen (7.212)
2. Zich als een goed huurder gedragen (7:213)

Wat is de hoofdregel voor zelfwerkzaamheid en verandering aan de buitenzijde van het gehuurde door huurder?

De huurder is zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder niet bevoegd om de inrichting of de gedaante van het gehuurde te veranderen. Hij mag dit echter wel als de veranderingen zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt. (7:215)

Er kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, behalve als het de buitenzijde van een gehuurde woning betreft. Dan kan dus wel afgeweken worden.

Is huurder verplicht om geoorloofde veranderingen weer ongedaan te maken (bij oplevering na einde huurovereenkomst)?

Nee, voor geoorloofde veranderingen kan hij van de verhuurder een vergoeding vragen voor zover volgens lid 3 mogelijk is (7:216). Schadevergoeding voor de huurder is mogelijk als de verhuurder is verrijkt.

De huurder mag veranderingen weer ongedaan maken, mits de staat weer in overeenstemming wordt gebracht met de oorspronkelijke situatie.

Wat moet je doen, als verhuurder geen toestemming verleent (of niet binnen 8 weken reageert bij een woning) voor een verandering aan het gehuurde?

Een machtiging vragen bij de kantonrechter of een vordering instellen bij de kantonrechter.

Wie is verantwoordelijk voor het herstellen van gebreken?

De verhuurder is verantwoordelijk voor het herstellen van grote gebreken. (7:206)

De huurder moet kleine herstellingen verrichten op eigen kosten tenzij het een tekortkoming van de verhuurder is. De bewijslast ligt bij de huurder m.u.v. brandschade en schade aan de buitenkant. (7:217)

Zie 7:240 en 7:241 voor huur van woonruimte. Algemene maatregel van bestuur voor nadere regels en om te bepalen wat kleine herstellingen zijn (Besluit kleine herstellingen). Het is dwingend recht en er kan niet ten nadele van de huurder van worden afgeweken.

Mag de verhuurder in verband met renovatie de huur opzeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie? (speciaal voor onroerende zaken)

Ja, onder renovatie wordt hier zowel sloop met vervangende nieuwbouw verstaan als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging.

De huurder moet de verhuurder gelegenheid geven voor dringende werkzaamheden en/of renovatie, waarbij de huur wordt voortgezet, als de verhuurder een redelijk voorstel doet.

Is de huurder van roerende zaken bevoegd om het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven? (7:221)

Ja, tenzij de verhuurder redelijke bezwaren heeft.

Woonruimte mag niet aan een ander in gebruik worden gegeven!
Met uitzondering van de huurder van een zelfstandige woning die in die woning zijn hoofdverblijf heeft, is echter bevoegd een deel daarvan aan een ander in gebruik te geven, (7:244) Wederverhuren mag hij dus niet. Onderverhuren wel. Dit artikel is regelend recht!

Wat is het verschil tussen onderhuur en wederverhuur?

Onderhuur is het doorverhuren van een deel van het gehuurde en wederverhuur in zijn geheel doorverhuren.

Breekt eigendomsoverdracht huur?

Nee, koop breekt geen huur. Bij eigendomsoverdracht (of vervreemding) van de zaak gaan de rechten en verplichtingen van de verhuurder over op de nieuwe eigenaar. Hetzelfde geldt voor vruchtgebruik, erfpacht of opstal. (7:226)

Bij een gebouwde onroerende zaak en bij een woonwagen en standplaats is dit dwingend recht.

Is opzegging van een huurovereenkomst noodzakelijk?

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (mondeling en schriftelijk) hoeft niet te worden opgezegd, deze eindigt wanneer de overeengekomen tijd is verstreken.

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moet wel worden opgezegd.

Een huurovereenkomst voor een onroerende zaak, die geen woningruimte of bedrijfsruimte is, moet worden opgezegd tegen een huurbetaaldag met een opzeggingstermijn van minstens een maand.

Eindigt de huurovereenkomst door de dood van huurder of verhuurder?

Nee, dit is een regel die automatisch volgt uit het erfrecht. Er is een speciale opzeggingsregeling voor erfgenamen van een huurder en voor medehuurder die huurder wordt. Binnen 6 maanden na overlijden van de huurder opzeggen met een opzegtermijn van minstens 1 maand.

Kan een huurovereenkomst wegens wanprestatie worden ontbonden?

Ja, het is een overeenkomst en deze kan via de rechter of buitengerechtelijk worden ontbonden. (6:267)

Bij een gebouwde onroerende zaak, woonwagen en standplaats kan ontbinding door verhuurder wegens wanprestatie van de huurder alleen via de rechter gebeuren.

Huurder en verhuurder kunnen wel ontbinden wanneer een gebrek het huurgenot onmogelijk maakt (6:267) of als het gehuurde is gesloten wegens de openbare orde of overtreding van de Opiumwet.

Waar geldt de regeling voor de huur van woonruimte niet voor?

1. Huur die naar zijn AARD slechts van korte duur is. Bijv.: vakantiehuis.

2. Op sloopwoningen van de gemeente (aantal artikelen niet van toepassing)

3. Huur van een onzelfstandige woning, die deel uitmaakt van de woning, waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft. Alleen de eerste 9 maanden geen huurbescherming. Bijv.: kamerhuur.

4. De echte dienstwoning valt niet onder de huurbescherming, maar onder de arbeidsovereenkomst.

Op welke 3 manieren kan een huurovereenkomst voor woonruimte eindigen?

1. Met wederzijds goedvinden (beëindigingsovereenkomst).
2. Door ontbinding via de kantonrechter wanneer huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen.
3. Door opzegging.

Hoe noemen we het als de rechter de huurder nog één kans geeft om binnen een maand te voldoen aan zijn verplichtingen?

Terme de grace (7:280).

Eindigt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van woonruimte door het verloop van de aangegane huurperiode?

Nee, er kan worden opgezegd. Als dat niet gebeurt loopt de huurovereenkomst dus door. Opzegging moet gebeuren tegen een betaaldag, die uiteraard niet binnen de afgesproken huurperiode ligt.

Op welke wijze dient de huurovereenkomst van woonruimte te worden opgezegd?

De opzegging moet gebeuren per exploot (van de deurwaarder) of per aangetekende brief, afzonderlijk aan zowel huurder als de medehuurder (echtgenoot of geregistreerd partner).

Wat is de opzegtermijn voor een huurovereenkomst van woonruimte?

Voor huurder is dit gelijk aan de tijd tussen twee huurbetalingen in, en minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden.

Voor de verhuurder is de opzegtermijn minimaal 3 maanden. Er komt 1 maand bij voor elk jaar dat de huurder het gehuurde ononderbroken gebruikte met een maximum van 6 maanden.

Zijn er wettelijke eisen voor de opzegging door de huurder (van woonruimte)?

Nee, geen wettelijke gronden. Opzegging per aangetekende brief voldoet en het in acht nemen van de opzegtermijn en opzeggen tegen een bepaalde dag.

Mag de verhuurder van een studentenwoning de huur opzeggen op grond van dat de student zijn studie heeft beëindigd en dat hij woonruimte nodig heeft voor nieuwe studenten?

Ja, op grond van 7:274 lid 4. Uiteraard moet dit wel in de huurovereenkomst staan.

Blijft de huurovereenkomst van rechtswege van kracht na opzegging?

Ja, de huurovereenkomst eindigt alleen door de opzegging, indien de huurder
- zelf heeft opgezegd of
- schriftelijk in de beëindiging heeft toegestemd (binnen 6 weken).

Zie 7:272.

Wat gebeurt er indien de eis van de verhuurder voor opzegging wordt afgewezen door de kantonrechter?

De kantonrechter beslist over de verlening; voor onbepaalde tijd of voor een door hem vast te stellen bepaalde tijd.

Wat gebeurt er indien de eis van de verhuurder voor opzegging wordt toegewezen door de kantonrechter?

De huurovereenkomst wordt beëindigt en de kantonrechter stelt het tijdstip van ontruiming vast (veroordeling tot ontruiming, afgedwongen).

Wat zijn de 2 belangrijke gevolgen voor het zijn van medehuurder (woonruimte)?

1. Huurder en medehuurder zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals met name het betalen van huur.

2. De medehuurder wordt huurder als de huurovereenkomst met de huurder eindigt.

Een echtgenoot / geregistreerd partner is van rechtswege medehuurder. Een ander persoon, die medehuurder is geworden, wordt ook huurder, maar zal zich, als de woning onder de Huisvestingswet valt, tot de rechter moeten wenden.

Zie 7:266.

Op basis van welke condities kan de kantonrechter beslissen dat een ander persoon medehuurder wordt? (woonruimte)

1. Huurder en de andere persoon (hoofdverblijf) voeren een duurzame gemeenschappelijke huishouding voor 2 jaar of langer. Duurzaam met het oog op continuïteit.

2. Als aan de verhuurder om het mede-huurderschap is verzocht en deze niet binnen 3 maanden schriftelijk instemt, dan kan de vordering aan de kantonrechter worden voorgelegd.

Het mag geen truc zijn van de huurder om op korte termijn de medehuurder huurder te maken. De beoogde medehuurder moet financieel in staat zijn om aan de verplichtingen te kunnen voldoen.

Wat gebeurt er met de huurovereenkomst tussen huurder en onderhuurder wanneer de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder eindigt?

Er ontstaat automatisch een huurovereenkomst tussen verhuurder en onderhuurder voor het betreffende deel van de woning.

Verhuurder kan dan wel binnen een half jaar van de kantonrechter vorderen om de huurovereenkomst te beëindigen op de in 7:269 lid 2 genoemde gronden.

Op grond van welke 2 regels mag de NIET geliberaliseerde huurprijs gewijzigd worden?

De huurprijs kan worden verhoogd:
- Op grond van een beding, dus een clausule in de huurovereenkomst of
- Volgens de wettelijke regeling.

De verhoging bij overeenkomst mag echter nooit meer zijn dan het door de minister vastgestelde maximale percentage voor de huurverhoging.

Het voorstel tot wijziging van de huurprijs moet door de verhuurder minstens 2 maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk worden gedaan. (7:252) Bij een verhoging > 4% moet de verhuurder een verklaring van de Belastingdienst verstrekken.

Wat is de algemene regel wanneer een partij het niet eens is bij het voorstellen van een huurprijsverhoging of verlaging (niet-geliberaliseerd)?

1. Andere partij is het niet met het voorstel eens: huurcommissie (binnen 6 weken).
2. Een partij is het niet met de huurcommissie eens, binnen 8 weken naar de: kantonrechter
Dwingend recht. Geen hoger beroep en geen cassatie.

De huurder kan bij vermindering van het woongenot of bij een gebrek huurprijsverlaging vorderen bij de kantonrechter. Dat moet binnen 6 maanden nadat hij de verhuurder op de hoogte heeft gesteld. Bij een gebrek moet de huurder de verhuurder 6 weken de kans geven om het te herstellen.

Is er sprake van huurbescherming bij huur van bedrijfsruimte?

Ja, ook de huurder van middenstandsbedrijfsruimte moet worden beschermd, in zijn investering.

Er is sprake van semidwingend recht. Van de regels mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken tenzij er toestemming is van de kantonrechter.

Op welke manier moet zowel huurder als verhuurder de huurovereenkomst opzeggen? (hoe?)

Opzegging moet altijd gebeuren per aangetekende brief of exploot met een opzegtermijn van een jaar.

Wat zijn de 2 opzeggronden voor de verhuurder bij de 5 jarenperiode? (bedrijfsruimte)

1. Verhuurder het verhuurde persoonlijk duurzaam wil gaan gebruiken (hoeft niet als bedrijfsruimte) en het daarvoor dringend nodig heeft. Geen vervreemding, maar renovatie kan wel.

2. De bedrijfsvoering van de huurder niet die van een goed huurder was.

Voor punt 1 moet een nieuwe verhuurder 3 jaar wachten (m.u.v. partner, echtgenoot, (pleeg)kind), nadat hij de huurder heeft geïnformeerd, dat hij de nieuwe verhuurder is.

Wat zijn de extra opzeggronden voor de verhuurder bij de 10 jaren periode naast de opzeggronden bij de 5 jaren periode? (bedrijfsruimte)

1. Huurder niet toestemt in een redelijk nieuw aanbod (niet over de huurprijs!)

2. Verhuurder een geldig bestemmingsplan wil uitvoeren.

3. De kantonrechter kan de vordering van de verhuurder om te beëindigen toewijzen op grond van redelijke afweging van de belangen van huurder en verhuurder.

Wanneer is er sprake van voordeelverrekening? (bedrijfsruimte)

Als de huurovereenkomst wordt beëindigd en het bedrijf wordt voortgezet en de verhuurder daar voordeel van geniet. Dat geldt ook als een ander dan de verhuurder zelf het bedrijf voortzet. (7:308)

Wat is het gevolg als de verhuurder de opzeggingsgrond 'duurzaam eigen gebruik' heeft voorgewend (gesimuleerd)? (bedrijfsruimte)

De huurder kan aanspraak maken op schadevergoeding.
- Als het duurzaam eigen gebruik niet binnen 1 jaar begint.
- De rechter kan al vooraf vaststellen wat de schadevergoeding zal zijn.
- De mogelijkheid om deze schadevergoeding te vorderen vervalt na 5 jaar.

Wat is het verschil tussen absolute bevoegdheid en relatieve bevoegdheid van de rechtbank?

Met absolute bevoegdheid wordt bedoeld welke rechter kennis neemt van een geschil. Bij geschillen over huur is de sector kantongerecht.

Met relatieve bevoegdheid wordt bedoeld in welke regio het geschil voor de rechter gebracht moet worden. Bij geschillen over huur is dat de sector kantongerecht van het rechtsgebied, waar de bedrijfsruimte, of het grootste deel daarvan, is gelegen.

Wat de opzegtermijn bij overlijden van de huurder (bedrijfsruimte)?

6 maanden vanaf het moment van overlijden. (7:302)

Kan een huurder bij overdracht (verkoop) van zijn bedrijf de huur overdragen (in de plaatsen stellen) aan de nieuwe bedrijfseigenaar?

Ja, de huurder kan aan de rechter een machtiging vragen, ook als dit in het contract is uitgesloten. Als de rechter de vordering toewijst, dan is het dwingend recht.

De nieuwe huurder moet de huur natuurlijk wel kunnen betalen en voor een behoorlijke bedrijfsvoering zorgen.

In welke 2 situaties kan er door de huurder en/of verhuurder een oordeel van de kantonrechter gevraagd worden wat betreft wijziging van de huurprijs? (bedrijfsruimte)

1. Na afloop van de duur van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
2. Als er minstens 5 jaar is verstreken sinds de laatste door partijen of de rechter vastgestelde huurprijs ingegaan is.

Wat zijn de 3 criteria voor wijziging van de huurprijs door rechter? (bedrijfsruimte)

1. De rechter let op de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
2. Er moet een advies zijn van een of meer deskundigen (bedrijfshuuradviescommissie).
3. De door de huurder aangebrachte verbeteringen leveren geen grond voor verhoging van de huurprijs.

Zie 7:304.

Welke gebouwen vallen onder de huur van 'overige bedrijfsruimte'?

Alles wat wel gebouwd is, maar geen woning of middenstandsbedrijfsruimte is. Kantoren en fabrieken vallen er onder, maar ook silo's, opslagloodsen, garages, ziekenhuizen, bejaardenhuizen, scholen etc.

Welke regels gelden voor de huur van overige bedrijfsruimte?

- Algemene regels voor huur
- De speciale regels van 7:230a
- De art. 7:309 en 7:310 voor schadevergoeding bij afbraak en bij ontbinding van de huurovereenkomst om een bestemmingsplan te realiseren.

Op welke manier is er sprake van huurbescherming bij huur van overige bedrijfsruimte?

De huurder mag na afloop van de huurperiode blijven zitten. De verhuurder zal dan ontruiming moeten vorderen. De huurder heeft dan 2 maanden om aan de rechter te verzoeken om die termijn voor ontruiming te verlengen (geen recht op ontruiming). Verlenging door de rechter is max. 1 jaar, maar deze mag 2 keer met een max. 1 jaar verlengd worden. De belangenafweging moet dan wel in het voordeel van de huurder uitvallen.

Als de rechter het verzoek van de huurder afwijst, dan stelt hij ook het tijdstip van ontruiming vast. Er is geen hoger beroep of cassatie mogelijk.

Wanneer geldt de regeling van de verlenging van de ontruiming niet? (huur overige bedrijfsruimte)

Als de huurder zelf de huur heeft opgezegd of uitdrukkelijk in de beëindiging daarvan heeft toegestemd of veroordeeld is tot ontruiming wegens wanprestatie.

Wat verstaan we onder financial lease?

Een leasecontract gebaseerd op het gewone overeenkomstenrecht.
Financial lease is een financieringsconstructie en degene die least wil uiteindelijk de eigendom verwerven. Degene die least zorgt dan ook vaak voor het onderhoud.

Wat verstaan we onder operational lease?

Een leasecontract gebaseerd op het gewone overeenkomstenrecht.
De nadruk ligt op het tijdelijk gebruiken, dan gaat de zaak daarna weer terug naar de leasemaatschappij. De leasemaatschappij zorgt dan ook vaak voor het onderhoud.

Wat is het belang van de bescherming van de pachter? (3)

1. Hoogte van de pachtprijs.
2. De continuering van de pachtovereenkomst.
3. Het kunnen overdragen van het bedrijf (en dus ook de pacht).

Een complex bestaande uit een of meer gebouwen of gedeelten daarvan en het daarbij behorende land, dienende voor uitoefening van de landbouw. Welk begrip zoeken we?

Hoeve

Welke instantie beoordeelt de juistheid van de pachtovereenkomst?

De grondkamer.

Ieder van de partijen moet de pachtovereenkomst inzenden.

Wat wordt er verstaan onder remissie voor de pachter?

Teruggave. De pachter heeft voor een pachtjaar of -seizoen aanspraak op vermindering van de pachtprijs als door buitengewone omstandigheden de opbrengst aanzienlijk minder is geweest, dan bij het aangaan van de pacht te verwachten was.

Wat verstaan we onder melioratie voor de verpachter en pachter?

Melioratie is verbetering. Verbetering van de grond.

Door de verpachter: recht op verhoging van de pachtprijs.
Bij stijging van lasten door overheid (waterschap) of dat de verpachter voor eigen rekening buitengewone werken heeft uitgevoerd. (7:331 en 332)

Door de pachter: recht op een vergoeding.
De grond in betere staat achterlaten aan het einde van de pachtovereenkomst. (7:350)

Wat verstaan we onder indeplaatsstelling bij pacht?

In de plaats stellen betekent, dat de pachter iemand anders zijn plaats in de pachtovereenkomst wil laten innemen. De volgende personen komen in aanmerking: echtgenoot of geregistreerd partner, bloed- en aanverwanten in de rechte lijn, pleegkinderen of medepachters.

De pachter kan zich om indeplaatsstelling te vorderen tot de pachtkamer wenden. (7:363)

Eindigt de pacht van rechtswege door de dood van de pachter?

Nee. Erfgenamen kunnen binnen 6 maanden na het overlijden van de pachter bij exploot of aangetekende brief de pacht opzeggen. De opzegtermijn is ten minste 6 maanden.

Wat verstaan we onder het voorkeursrecht van de pachter?

Als de verpachter de eigendom van de hoeve of het los land wil overdragen, is hij verplicht deze eerst aan de pachter aan te bieden bij exploot of bij aangetekende brief onder vermelding van de prijs. De pachter laat zijn keuze binnen 1 maand weten. (7:378)

Met uitzondering van het overdragen bij executie of aan naaste familie.

Wie voert de taxatie uit als verpachter en pachter het niet eens worden over de prijs?

De grondkamer op verzoek van de verpachter.

Wat verstaan we onder de compensatieregeling bij pacht?

Regeling voor het geval, dat de pachter hierna zelf binnen 10 jaar na gebruik te hebben gemaakt van zijn voorkeursrecht, de eigendom weer overdraagt in onverpachte staat. Dan kan hij een voordeel behalen.

Voor ieder jaar, dat hij dat eerder doet dan die 10 jaar om zijn, moet hij dan 10% van het verschil tussen de waarde in niet verpachte en de waarde in verpachte staat terugbetalen aan de toenmalige verpachter.

Wat is de reikwijdte van de pachtwetgeving?

Iedere overeenkomst die de strekking heeft van pacht valt onder de Pachtwet. Bij zakelijke genotrechten voor onbepaalde tijd blijft dit tot 25 jaar beperkt.

Wat verstaan we onder geliberaliseerde pacht?

Niet op alle pachtovereenkomsten zijn dus alle strenge regels van de Pachtwet van toepassing. We spreken bij die uitzonderingen van geliberaliseerde pacht.

Die drie situaties gelden samenvattend alleen voor los land:
- De hectarepacht van los land niet groter dan een hectare. (7:395)
- De teeltpacht van los land voor een of twee jaar (vruchtwisseling). (7:396)
- De tijdelijke pachtovereenkomst van los land, 6 jaar of korter of langer dan 6 jaar. (7:397)

Wat is de hoofdtaak van de grondkamer?

De grondkamer is een publiekrechtelijk orgaan. De hoofdtaak is het toetsen van de pachtovereenkomst aan de wettelijke bepalingen. De wettelijke basis voor de grondkamers vormt de Uitvoeringswet grondkamers. Hoger beroep is mogelijk.

Huur(overeenkomst)

63 belangrijke vragen over Huur(overeenkomst)